La recuperación gradual del centro de Santiago, sumada a la reconversión de edificios patrimoniales hacia usos gastronómicos, culturales y comerciales, podría elevar entre un 30% y un 50% el valor de mercado de estos inmuebles, según estimaciones de Cushman & Wakefield. El fenómeno comienza a observarse en activos emblemáticos del casco histórico, como el edificio de la Bolsa de Santiago, que avanzan hacia modelos de negocio distintos a los tradicionales.
Es así como mientras las empresas privilegian oficinas más modernas, flexibles y eficientes, Santiago Centro acumula una caída de 27% en los precios de arriendo respecto de 2019. Esta situación ha reducido el atractivo de muchos edificios históricos para los usuarios tradicionales de oficinas.
Esta misma brecha abre una oportunidad para repensar el destino de estos activos, incorporando usos gastronómicos, culturales, comerciales o turísticos capaces de generar nuevas fuentes de renta y reactivar sectores completos del casco histórico.
Estas proyecciones consideran diversos factores. Entre ellos, destacan los anuncios de reconversión de inmuebles emblemáticos, como el edificio de La Bolsa de Santiago, que busca integrar usos culturales, patrimoniales y comerciales para revitalizar su entorno; o bien el de un edificio de Bandera esquina Rosas, construido en 1916 y que recibirá una reconversión al estilo “europeo”: no se demolerá, sino que se intervendrá al interior con el objetivo de alojar hasta 198 departamentos en el inmueble.
Otra condición a considerar es el anuncio de una importante inmobiliaria respecto a invertir US$ 120 millones en departamentos de aquí a 2030 en el sector que incluye al río Mapocho, la Alameda, el cerro Santa Lucía y avenida Manuel Rodríguez-Teatinos.
Esto impacta en una recuperación gradual de la demanda por oficinas en la capital. Si bien los niveles de vacancia continúan elevados, este escenario ha contribuido a mantener valores promedio cercanos a las 0,32 UF por metro cuadrado, configurando un escenario que podría favorecer la recuperación gradual de la actividad económica y urbana en el centro de la capital.
Según indica Sebastián Solís, Valuation & Advisory Manager (MRICS) de Cushman & Wakefield, estas condiciones hacen necesario contar con tasaciones actualizadas de los edificios patrimoniales en el casco histórico de la Región Metropolitana. “Una reconversión inteligente tiene el poder de rescatar un activo deprimido y levantar su tasación, convirtiendo espacios obsoletos o abandonados en metros cuadrados rentables”, advierte el especialista.
El desafío de edificios como La Bolsa, el de Bandera esquina Rosas y otros del casco histórico de Santiago, es que sus usos tradicionales han perdido atractivo para los inversionistas institucionales. Y si bien el fenómeno se ha visto profundizado por la migración del sector privado fuera del centro de la capital, lo cierto es que los anuncios de reactivación y recuperación del centro de Santiago podrían cambiar el panorama.
Se debe considerar también la labor que viene realizando la Asociación Gremial de Turismo y Comercio del Centro Histórico de Santiago cuyo objetivo es impulsar y promover la conservación y protección del Centro Histórico, contribuyendo al fortalecimiento y desarrollo de los sectores turístico, hotelero, gastronómico, inmobiliario, comercial y de servicios.
“Por ello, el crecimiento de su valor en UF dependerá en gran medida del nuevo modelo de negocios que se proyecte para estos inmuebles. Una tasación adecuada permite reflejar correctamente ese potencial, evitando pérdidas por desconocimiento y contribuyendo a que la revitalización del centro de Santiago, mediante nuevos usos para edificios patrimoniales, se traduzca también en una mayor valorización de estos activos”, detalla Solís.
De hecho, una tasación actualizada puede transformarse en una herramienta relevante tanto para quienes buscan vender como para quienes evalúan invertir. Ello, porque los propietarios podrían no capturar completamente el potencial inmobiliario asociado a una eventual reconversión o al valor institucional del inmueble.
Es ahí donde el valor comercial de mercado de estos inmuebles podría ser muy diferente, e incluso superior. De acuerdo con el especialista, mientras el avalúo fiscal considera parámetros definidos para efectos tributarios, una tasación comercial evalúa variables como el “Mayor y Mejor Uso” (Highest and Best Use), la capacidad del activo para generar rentas futuras y su potencial de reconversión.
Por otra parte, el comprador o inversionista podría caer en el riesgo latente de sufrir un “falso positivo” de rentabilidad que, en palabras del experto, se explica así: “Si el tasador no analiza el Capex (inversión de capital) requerido para actualizar el inmueble, el inversionista puede comprar un activo pensando que es una oportunidad, para luego descubrir que habilitarlo cuesta el doble de lo presupuestado, destruyendo la tasa interna de retorno (TIR)”.
Cabe destacar que solo en la comuna de Santiago existen 1.357 inmuebles de conservación histórica (ICH) y 18 zonas de conservación histórica (ZCH), activos que podrían beneficiarse de procesos de reconversión y revitalización urbana.
